Vendre sa maison sans agence, étape par étape

Environ un vendeur sur trois vend sans agence. C'est légal, courant, et cela évite une commission de plusieurs milliers d'euros. En échange, c'est vous qui faites le travail de l'agent : fixer le prix, préparer l'annonce, faire visiter, négocier. Voici les étapes dans l'ordre, et ce qu'on peut alléger.

Ce que vous économisez

Les honoraires d'agence vont en général de 3 à 10 % du prix de vente. Sur une maison à 250 000 €, une commission de 4 à 7 % représente 10 000 à 17 500 €. C'est la raison principale de vendre seul. Une enquête de 2026 (iad, 1 000 personnes ayant vendu dans les 5 dernières années) compte 32 % de ventes sans agence, et 85 % de ces vendeurs disent avoir rencontré des difficultés : le prix, les photos et le temps passé reviennent le plus souvent.

1. Fixer un prix réaliste

Un prix trop haut fait fuir les acheteurs les premières semaines, quand l'annonce est la plus vue ; un prix trop bas vous coûte directement. Partez des ventes réelles de votre commune : l'État publie chaque vente (base DVF). Regardez la médiane au m² pour votre type de bien, puis placez-vous dans la fourchette selon l'état, l'extérieur, la vue, les travaux à prévoir. Nos pages de prix par commune donnent ces chiffres pour les Pyrénées-Orientales. Pour une vraie estimation, un notaire peut vous en faire une.

2. Faire les diagnostics

La classe énergie (DPE) doit figurer dans l'annonce : faites réaliser le DPE par un diagnostiqueur certifié avant de publier. Les autres diagnostics (le dossier de diagnostic technique, DDT) seront annexés au compromis : autant les commander en même temps, le diagnostiqueur vous dira lesquels s'appliquent à votre bien selon son âge, sa situation et ses installations.

3. Soigner les photos

Sur un portail, l'acheteur décide en quelques secondes, d'abord sur la première photo. Rangez, allumez tout, ouvrez les volets, photographiez à l'horizontale et dans l'ordre d'une visite. Notre guide des photos d'annonce détaille la méthode et ce qu'une retouche peut ou ne peut pas faire.

4. Rédiger l'annonce

Un titre qui dit le type, la surface, le nombre de pièces et la commune. Un texte qui suit la visite : extérieur, pièces de vie, chambres, salle de bain, annexes, puis les informations pratiques (chauffage, taxe foncière, travaux récents). Restez factuel : une annonce trompeuse se retourne contre vous en visite. Indiquez « particulier, pas d'honoraires ».

5. Publier

Les portails grand public acceptent les particuliers : Leboncoin, PAP (spécialiste de la vente entre particuliers, formules payantes), SeLoger (gratuit pour un particulier, 8 photos maximum d'après SeLoger) et d'autres. Publiez le même texte et les mêmes photos partout, dans le même ordre, et gardez le même prix.

6. Visiter et négocier

Filtrez au téléphone (financement, calendrier), faites visiter dans l'ordre de l'annonce, gardez les diagnostics à portée de main. Une offre écrite vaut mieux qu'un « on est intéressés ». Avant d'accepter, demandez où en est le financement de l'acheteur.

7. Compromis et notaire

Une fois l'offre acceptée, le notaire (le vôtre, celui de l'acheteur, ou les deux) prépare l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente) avec le DDT en annexe, puis l'acte de vente. Vous n'avez pas besoin d'agence pour cette partie : c'est le notaire qui sécurise la vente.

Ce qu'un outil peut faire à votre place

Filmez Vendez prend en charge les étapes 1, 3, 4 et 5 : vous filmez la maison au téléphone, l'IA choisit et retouche honnêtement les meilleures photos, écrit l'annonce et vous donne la fourchette des ventes voisines, puis un bouton par site. Nous ne sommes pas une agence : pas de mandat, pas de commission, et vous restez seul maître de la vente.

Sources : enquête iad / Selvitys, 13 février 2026, citée par MySweetImmo ; SeLoger, « Déposer une annonce immobilière » (éditorial). Données de prix : DVF, data.gouv.fr.